Requisitos Fundamentais (Usucapião Especial Urbana)
Para regularizar um imóvel pela modalidade mais comum (Especial Urbana de 5 anos), o possuidor precisa preencher todos os seguintes requisitos:
Posse Mansa e Pacífica: A posse não pode ter sofrido contestação ou oposição formal (como ações de despejo ou reintegração de posse) por parte do proprietário registrado.
Posse Ininterrupta: Exercida continuamente pelo prazo mínimo exato (2, 5, 10 ou 15 anos, a depender da modalidade).
Animo de Dono (Animus Domini): Agir publicamente como proprietário (ex: realizar benfeitorias, manutenção e pagamento de contas do imóvel).
Finalidade de Moradia: O imóvel deve ser utilizado para a habitação do possuidor ou de sua família.
Não Possuir Outro Imóvel: O requerente não pode ter nenhum outro imóvel registrado em seu nome (urbano ou rural).
Passo a Passo para Regularizar o Imóvel
O procedimento pode ser feito de duas formas: Extrajudicial (diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, mais rápido) ou Judicial (caso haja discordância de vizinhos, do antigo dono ou pendências complexas).
Reunir a Documentação de Comprovação da Posse:
Contas antigas de consumo (água, luz, internet) em nome do possuidor.
Comprovantes de pagamento de IPTU ao longo dos anos.
“Contratos de gaveta”, promessas de compra e venda ou recibos de pagamento (se existirem).
Fotos antigas do imóvel ou reformas efetuadas.
Contratar Advogado ou Defensoria Pública:
A presença de advogado ou defensor público é obrigatória, seja a via extrajudicial ou judicial.
Elaborar a Planta e o Memorial Descritivo:
Contratação de um engenheiro ou topógrafo para fazer a medição exata do lote, delimitando as fronteiras com os vizinhos.
Obter Certidões Negativas:
Certidões de distribuidores cíveis no nome do possuidor e do proprietário do imóvel registrado para provar que não há disputas na Justiça sobre o bem.
Ata Notarial (para Usucapião Extrajudicial):
O tabelião de um Cartório de Notas vistoria a documentação e os fatos e lavra uma ata atestando a veracidade do tempo e da natureza da posse.
Protocolo no Cartório de Imóveis:
Apresentação do pedido de registro no Cartório de Imóveis da região. Os vizinhos de confrontação e os órgãos públicos (Município, Estado e União) são notificados para manifestar eventual oposição. Se ninguém se opuser, o registro é emitido diretamente no nome do novo proprietário.