No Brasil, a relação entre locador (proprietário) e locatário (inquilino) é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). A seguir estão definidos os deveres, direitos e regras específicas sobre quebra de contrato, reformas e multas.
Direitos e Deveres Principais
| Categoria | Locador (Proprietário) | Locatário (Inquilino) |
| Deveres Principais | • Entregar o imóvel em condições habitáveis. • Responder por defeitos/vícios anteriores à locação. • Pagar despesas extraordinárias de condomínio (fundo de reserva, reformas estruturais). • Fornecer recibos detalhados dos pagamentos. | • Pagar o aluguel e encargos no prazo combinado. • Zelar pelo imóvel e devolvê-lo no estado em que recebeu. • Pagar despesas ordinárias de condomínio (manutenção, luz, água). • Respeitar a convenção e o regulamento do condomínio. |
| Direitos Principais | • Receber o valor do aluguel pontualmente. • Exigir garantias (caução, fiador, seguro-fiança). • Vistoriar o imóvel (mediante agendamento prévio). • Reaver o imóvel ao final do contrato ou por infração/inadimplência. | • Exigir laudo de vistoria inicial detalhado. • Permanecer no imóvel durante a vigência do contrato. • Ser indenizado por benfeitorias necessárias. • Preferência de compra caso o imóvel seja colocado à venda. |
Rescisão Antecipada e Multas Contratuais
A rescisão do contrato antes do prazo determinado segue regras estritas definidas pelo Artigo 4º da Lei do Inquilinato:
Rescisão pelo Inquilino
Cálculo da Multa Proporcional: A multa não pode ser cobrada de forma integral se parte do contrato já foi cumprida. O valor previsto em contrato deve ser calculado proporcionalmente ao tempo restante do cumprimento do contrato.
Exemplo: Se a multa acordada é de 3 aluguéis para um contrato de 30 meses, e o inquilino sai após 10 meses, restam 20 meses. A multa a ser paga corresponde a $2/3$ da multa total ($2$ aluguéis).
Isenção por Transferência de Trabalho: O inquilino fica isento de pagar a multa rescisória se for transferido de localidade por seu empregador (privado ou público), devendo notificar o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência.
Rescisão pelo Locador
Impossibilidade de Retomada Imotivada: Durante o prazo determinado da locação, o proprietário não pode reaver o imóvel sem um motivo legalmente previsto, mesmo que se disponha a pagar multa ao inquilino.
Exceções Legais: A retomada antecipada pelo locador só é permitida em situações específicas, tais como:
Inadimplência do aluguel ou encargos.
Infração contratual ou legal pelo inquilino.
Necessidade de realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público.
Acordo mútuo entre as partes (distrato).
Reformas e Benfeitorias
As alterações no imóvel dividem-se em três tipos, cada um com regras próprias de autorização e ressarcimento (Artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato):
Benfeitorias Necessárias (Reparos estruturais ou essenciais, como conserto de infiltração na fiação ou telhado):
Podem ser feitas pelo inquilino sem autorização prévia em casos urgentes.
São indenizáveis e geram direito de retenção do imóvel até o ressarcimento (salvo cláusula contratual em contrário expressa de renúncia).
Benfeitorias Úteis (Melhorias que facilitam ou aumentam o uso, como instalação de grades de segurança ou fechamento de sacada):
Exigem autorização prévia e por escrito do locador.
São indenizáveis apenas se devidamente autorizadas pelo locador.
Benfeitorias Voluptuárias (Alterações estéticas ou de mero deleite, como pintura decorativa, rebaixamento de gesso ou móveis planejados):
Não são indenizáveis.
Ao final da locação, o inquilino pode removê-las, desde que isso não afete a estrutura original do imóvel.